Welke mogelijkheden zijn er om de pachtprijs (met terugwerkende kracht) te herzien?
Veel mondelinge pachtovereenkomsten, of schriftelijke pachtovereenkomsten die niet door de grondkamer zijn goedgekeurd, zijn in werkelijkheid reguliere pachtovereenkomsten. Het dwingend pachtrecht is daarop van toepassing. Een belangrijke beperking is de wettelijk hoogst toelaatbare pachtprijs. Het Ministerie van LNV stelt jaarlijks per regio de maximale pachtnormen en veranderpercentages vast. Per 1 juli 2022 zijn bijvoorbeeld de normen in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied met 23% gedaald. Dit veranderpercentage werkt van rechtswege door in de pachtovereenkomst.
Het komt regelmatig voor dat partijen een hogere of lagere pachtprijs overeenkomen dan de wettelijk maximale pachtprijs. Kan de pachtprijs met terugwerkende kracht worden herzien?
1. Herziening van de pachtprijs na inzending van de pachtovereenkomst bij de grondkamer
De grondkamer gaat over de pachtprijzen. Als één van de partijen besluit om de pachtovereenkomst alsnog naar de grondkamer te zenden, zal de grondkamer de pachtprijs toetsen. Is de overeengekomen pachtprijs hoger dan de hoogst toelaatbare prijs, dan verlaagt de grondkamer de pachtprijs tot het bedrag van de hoogst toelaatbare pachtprijs.
Tot het moment dat de pachtovereenkomst is goedgekeurd, blijft echter de overeengekomen pachtprijs verschuldigd. De grondkamer kan de pachtprijs echter met terugwerkende kracht verlagen. De teveel betaalde pacht in het verleden kan vervolgens worden teruggevorderd.
Er geldt wel een verjaringstermijn van vijf jaar. Wordt op verjaring een beroep gedaan, dan kan eventueel teveel betaalde pacht over een periode van vijf jaar worden teruggevorderd.
2. Tussentijdse herziening van de pachtprijs op verzoek van één van partijen (art. 7:333 lid 2 BW)
Ook als de pachtovereenkomst reeds door de grondkamer is goedgekeurd, kan er aanleiding zijn om de pachtprijs te herzien. Vanwege een lange historie kan een pachtprijs bijvoorbeeld niet meer marktconform zijn. De verpachter kan dan bij de grondkamer om een verhoging van de pachtprijs verzoeken. De pachtprijs kan onder omstandigheden ook te hoog zijn, bijvoorbeeld vanwege een slechte staat van het gepachte.
Zowel de pachter als de verpachter kunnen de grondkamer tussentijds verzoeken om de pachtprijs te herzien.
Deze herziening van de pachtprijs kan niet met terugwerkende kracht worden aangevraagd, maar gaat pas in na de herziening van de pachtprijs door de grondkamer.
3. Jaarlijkse herziening van de pachtprijs van rechtswege
Partijen vergeten soms dat de wettelijk hoogst toelaatbare pachtprijs jaarlijks van rechtswege wordt herzien met een veranderpercentage. Een veranderpercentage is er voor los land maar ook voor agrarische woningen en bedrijfsgebouwen. Soms wordt er jarenlang teveel of te weinig aan pacht betaald, afhankelijk van de veranderpercentages in de verschillende regio’s.
De wettelijke pachtprijs kan achteraf worden berekend door de veranderpercentages toe te passen op de pachtprijs die partijen in het verleden zijn overeengekomen. Een wijziging van de pachtprijsnormen werkt vanaf 31 oktober 1995 rechtstreeks in de pachtprijs van lopende overeenkomsten door.
Voor een vordering vanwege teveel of te weinig betaalde pacht geldt een verjaringstermijn van 5 jaar. Vorderingen tot betaling van een pachtprijs dienen bij de bevoegde pachtkamer te worden ingesteld.
Hebt u hierover vragen, neemt u dan contact met ons op.